Wohnungsräumung nach Todesfall: Ablaufplan und Checkliste

Eine Wohnungsräumung nach einem Todesfall ist Sache der Erben. In der Schweiz gehen mit dem Tod der Hausrat und der Mietvertrag oder die Eigentumswohnung auf sie über. Eine Mietwohnung müssen sie kündigen, räumen und leer abgeben, eine Eigentumswohnung bleibt im Nachlass, bis sie verkauft oder einem Erben zugeteilt ist. Bevor Sie Gegenstände aus dem Nachlass verkaufen, verschenken oder eine Firma beauftragen, sollten Sie die Fristen kennen. Wer zu früh verwertet, kann das Erbe nicht mehr ausschlagen.

Wer die Wohnung nach einem Todesfall räumt

Mit dem Tod geht nach dem Zivilgesetzbuch, Art. 560 der Nachlass als Ganzes auf die Erben über. Dazu gehören Vermögen und Schulden, der Hausrat und auch der Mietvertrag. Bei einer Eigentumswohnung entfällt die Kündigung, weil die Wohnung selbst zum Nachlass gehört.

Sind es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über Kündigung, Räumung und die Weitergabe von Möbeln entscheidet sie gemeinsam. Nötig ist die Zustimmung aller. Ob er das Erbe annimmt, entscheidet dagegen jeder Erbe für sich.

Schlagen alle aus, übernimmt das Konkursamt die Liquidation des Nachlasses. Das ist die Verwertung zugunsten der Gläubiger, zu der auch der Mietvertrag gehört.

Wann darf die Wohnung nach einem Todesfall geräumt werden?

Die Wohnung darf nach einem Todesfall geräumt werden, bevor über das Erbe entschieden ist, sofern Sie Verwertbares einlagern und nichts behalten.

Die Kündigung und die Räumung einer Mietwohnung brauchen keine behördliche Bewilligung. Wer das Erbe vielleicht ausschlagen will, muss aber alle verwertbaren Gegenstände einlagern und zur Verfügung halten, wie das Obergericht des Kantons Zürich schreibt. Halten Sie die Räumung mit Fotos oder einem Protokoll fest.

Ausgenommen ist eine Siegelung, also eine amtliche Sperre der Wohnung, bis ein Inventar aufgenommen ist. Sie wird nach Art. 551 bis 553 ZGB nur in den Fällen angeordnet, die Bundesrecht und kantonales Recht vorsehen. Fragen Sie bei der Gemeinde oder dem Erbschaftsamt nach, ob bei Ihnen eine Siegelung besteht.

Gesetzliche Erben haben für die Entscheidung über das Erbe drei Monate Zeit, gerechnet ab dem Tag, an dem sie vom Tod erfahren haben. Diese Ausschlagungsfrist steht in Art. 567 ZGB. Die Ausschlagung erklären Sie nach Art. 570 ZGB mündlich oder schriftlich bei der zuständigen Behörde.

War die verstorbene Person beim Tod zahlungsunfähig und ist das amtlich festgestellt oder offenkundig, gilt die Ausschlagung nach Art. 566 ZGB als vermutet. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Sicherer ist es, die Ausschlagung ausdrücklich zu erklären.

Finden Sie beim Räumen ein Testament, geben Sie es sofort der zuständigen Behörde ab, auch wenn es ungültig scheint. Das verlangt Art. 556 ZGB.

Den Mietvertrag nach einem Todesfall kündigen

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod, er geht auf die Erben über. Nach dem Obligationenrecht, Art. 266i dürfen sie ihn aber mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn der Vertrag eine längere Dauer vorsieht.

Dieses Sonderrecht gilt nur für den ersten möglichen Termin. Verpassen die Erben ihn, bleibt der Vertrag bis zum nächsten vertraglichen Termin bestehen, wie der Mieterinnen- und Mieterverband schreibt. Massgebend ist der nächste ortsübliche Kündigungstermin, also der Termin, der in der Gemeinde oder im Kanton üblich ist. Steht er nicht im Mietvertrag, gibt die Gemeinde Auskunft.

Die Kündigung muss schriftlich sein und vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen. Schicken Sie sie deshalb früh und eingeschrieben ab.

Unterschrift, Nachmieter und Mietzins bis zum Ende

Die Kündigung unterschreiben alle Erben gemeinsam. Hat die verstorbene Person im Testament einen Willensvollstrecker bestimmt, der den Nachlass verwaltet, unterschreibt diese Person. Steht eine weitere Person mit im Mietvertrag, etwa der Ehepartner, muss auch sie unterschreiben. Will sie in der Wohnung bleiben, klären Sie mit der Vermieterschaft, ob sie den Vertrag allein weiterführen kann.

Wollen die Erben die Wohnung vor dem Termin zurückgeben, können sie nach Art. 264 OR einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen, der den Vertrag übernimmt. Bis zum Ende des Mietverhältnisses wird der Mietzins aus dem Nachlass bezahlt.

Eigentumswohnung nach einem Todesfall: was bei der Räumung anders ist

Bei einer Eigentumswohnung gibt es keinen Abgabetermin, der den Zeitplan der Räumung vorgibt. Die Wohnung gehört mit dem Hausrat allen Erben gemeinsam, und ob sie verkauft, vermietet oder von einem Erben übernommen wird, entscheidet die Erbengemeinschaft einstimmig. Geräumt wird am besten erst, wenn dieser Entscheid steht.

Bis dahin kann der Hausrat in der Wohnung bleiben, sodass Sie für den Fall einer Ausschlagung nichts einlagern müssen. Die Kosten der Wohnung laufen dafür weiter: Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Beiträge an die Stockwerkeigentümergemeinschaft belasten den Nachlass, solange die Wohnung der Erbengemeinschaft gehört. Melden Sie den Todesfall deshalb früh der Bank und der Verwaltung.

Einen Verkauf im Grundbuch vollziehen können die Erben erst, wenn sie selbst als Eigentümer eingetragen sind, und dafür verlangt das Grundbuchamt eine Erbbescheinigung. Wer die Wohnung verkauft, verfügt über den Nachlass und kann das Erbe nach Art. 571 ZGB nicht mehr ausschlagen. Ist der Nachlass vielleicht überschuldet, entscheiden Sie deshalb zuerst über das Erbe und erst danach über die Wohnung.

Wer zahlt die Wohnungsräumung nach einem Todesfall?

Die Wohnungsräumung nach einem Todesfall bezahlt, wer die Firma beauftragt. Nehmen die Erben das Erbe an, gleichen sie die Kosten im Nachlass aus.

Beauftragen die Erben gemeinsam, teilen sie die Rechnung nach ihren Erbteilen. Für Schulden der verstorbenen Person, etwa offene Mietzinse, haftet jeder Erbe, der angenommen hat, nach Art. 603 ZGB solidarisch für den ganzen Betrag. Den Anteil der Miterben kann er danach zurückfordern.

Räumen Sie selbst, können Sie Auslagen wie Mietwagen oder Entsorgungsgebühren in der Erbteilung geltend machen. Eine Entschädigung für die eigene Arbeitszeit sollten die Erben vorher untereinander vereinbaren.

Sind Sie unsicher, ob Schulden bestehen, können Sie nach Art. 580 ZGB innert eines Monats, seit Sie vom Tod erfahren haben, ein öffentliches Inventar verlangen. Das ist eine amtliche Aufstellung aller Vermögenswerte und Schulden. Nehmen Sie das Erbe danach an, haften Sie grundsätzlich nur für die Schulden im Inventar. Günstig ist es nicht. Im Kanton Zürich verlangt das Notariat einen Kostenvorschuss von rund CHF 4’000.-.

Was kostet eine Wohnungsräumung nach einem Todesfall?

Eine Wohnungsräumung nach einem Todesfall kostet laut Auswertung unserer Auftragsdaten bei Ofri CHF 850.- bis CHF 1’800.-, je nach Wohnungsgrösse.

Die Hälfte dieser Aufträge lag unter CHF 1’250.- (Stand September 2026). Einzelheiten zeigt die Seite zu den Kosten für das Räumen einer Wohnung. Soll der Hausrat zusätzlich sortiert, verkauft und verwertet werden, spricht man von einer Haushaltsauflösung, deren Preise die Seite zu den Kosten einer Haushaltsauflösung aufführt.

Kosten der Wohnungsräumung nach einem Todesfall im Überblick

Die Kosten der Wohnungsräumung nach einem Todesfall setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Die Richtwerte stammen von der Ofri-Kostenseite zum Räumen einer Wohnung:

Welche Posten anfallen und wie hoch sie ausfallen, hängt vor allem vom Volumen des Hausrats, vom Stockwerk mit oder ohne Lift, von langen Tragwegen und von Sonderabfällen wie Farben oder Medikamenten ab.

Kostenpunkt	Preisspanne
Anfahrt	CHF 75.- bis 150.-
Arbeitsaufwand pro Person	CHF 90.- bis 100.- pro Stunde
Entsorgung inklusive Sortieren	CHF 200.- bis 700.-
Mulde oder Container	CHF 250.- bis 800.-
Endreinigung	CHF 300.- bis 900.-

Beispielrechnung: Eine 2-Zimmer-Wohnung im zweiten Stock ohne Lift, mit Keller. Zwei Personen räumen in fünf Stunden, der Hausrat passt in einen Transporter, eine Mulde braucht es nicht.

Die Räumung allein liegt damit in der Spanne unserer Auftragsdaten, die Endreinigung kommt dazu. Die Beträge sind gerundete Richtwerte und ersetzen keine Offerte.

Posten	Berechnung	Betrag
Anfahrt	Pauschale	CHF 100.-
Arbeitsaufwand	2 Personen × 5 Stunden × CHF 95.-	CHF 950.-
Entsorgung inklusive Sortieren	Möbel, Hausrat und Sperrgut	CHF 350.-
Räumung total		CHF 1’400.-
Endreinigung mit Abnahmegarantie	2-Zimmer-Wohnung	CHF 450.-
Gesamtpreis		CHF 1’850.-

Weniger bezahlen Sie bei einer Wertanrechnung, bei der die Firma verkäufliche Möbel mit der Rechnung verrechnet. Manche Brockenhäuser holen brauchbare Stücke zudem gratis ab. Beides ist eine Verwertung von Nachlassgegenständen und kommt erst in Frage, wenn das Erbe angenommen ist und alle Erben zustimmen.

Bei einer Mietwohnung ist die Endreinigung vor der Wohnungsabgabe in einer Räumungsofferte nicht automatisch enthalten. Bestellen Sie sie mit, vereinbaren Sie eine Abnahmegarantie, damit die Firma nachreinigt, falls die Vermieterschaft bei der Abnahme Reinigungsmängel beanstandet. Was das kostet, zeigt die Seite zur Endreinigung mit Abnahmegarantie.

Ablaufplan: In sechs Schritten zur leeren Wohnung

Zuerst wird gesichert, gekündigt und dokumentiert, erst danach verlässt etwas die Wohnung.

1. Testament abgeben, Dokumente und Wertsachen sichern

Ein gefundenes Testament geben Sie sofort der Behörde ab. Suchen Sie dann Ausweise, Versicherungspolicen, Kontoauszüge, Steuerunterlagen, Schlüssel und Schmuck zusammen. Unterlagen für Kündigung und Behörden dürfen Sie mitnehmen. Wertsachen bewahren Sie verschlossen auf, ohne sie unter den Erben zu verteilen.

2. Den Mietvertrag kündigen oder Bank und Verwaltung informieren

Kündigen Sie eine Mietwohnung früh, damit Sie den nächsten ortsüblichen Termin erreichen. Die Kündigung gehört zur Verwaltung des Nachlasses und gilt nicht als Annahme des Erbes. Bei einer Eigentumswohnung entfällt die Kündigung, dafür informieren Sie die Bank und die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

3. Den Hausrat mit Fotos festhalten

Fotografieren Sie jeden Raum und jeden Schrank von innen. Die Bilder dienen als Bestandsliste für die Erbteilung und belegen, falls Sie ausschlagen, dass nichts verschwunden ist.

4. Nachlass aufteilen oder einlagern

Ist das Erbe angenommen, halten Sie schriftlich fest, wer welche Stücke übernimmt, und geben den Rest einem Brockenhaus oder verkaufen ihn. Ist noch nicht entschieden, lagern Sie alles Verwertbare ein und halten es verfügbar.

5. Räumen und entsorgen

Elektrogeräte nimmt der Handel gratis zurück. Sperrgut, also Möbel und grosse Gegenstände, die nicht in den Kehrichtsack passen, kostet je nach Gemeinde eine Gebühr. Als Richtwert nennt ein Schweizer Räumungsanbieter einen Tag für eine kleine Wohnung und zwei bis drei Tage für eine grössere mit Keller und Estrich.

6. Reinigen und die Wohnung abgeben

Nach der Endreinigung folgt die Wohnungsabgabe, bei der ein Abnahmeprotokoll allfällige Mängel festhält. Wie Sie die Mietkaution zurückbekommen, steht unten in den häufigen Fragen. Bei einer Eigentumswohnung entfällt die Abnahme durch eine Vermieterschaft. Wie gründlich gereinigt wird, richtet sich nach dem Kaufvertrag oder danach, wer als Nächstes einzieht.

Wohnung selbst räumen oder eine Räumungsfirma beauftragen

Selbst räumen lohnt sich, wenn die Wohnung klein ist, mehrere Angehörige mithelfen und ein Fahrzeug zur Verfügung steht. Wie Sie beim Sortieren und Verwerten eines ganzen Haushalts vorgehen, beschreibt der Ratgeber zur Haushaltsauflösung.

Bei einer grossen Wohnung, fehlender Zeit oder wenn die Angehörigen weit weg wohnen, entlastet eine Räumungsfirma, die Entsorgung und Transport übernimmt. Eine seriöse Offerte beruht auf einer Besichtigung oder aussagekräftigen Fotos und hält fest, ob Demontage, Entsorgungsgebühren, Transport und Reinigung inbegriffen sind.

Fragen Sie nach der Haftpflichtversicherung und seien Sie bei auffällig tiefen Preisen vorsichtig, weil dahinter manchmal eine unsachgemässe Entsorgung steckt.

Möchten Sie die Räumung abgeben, beschreiben Sie die Wohnung auf Ofri einmal und erhalten kostenlos Offerten von Firmen aus Ihrer Region. Offerten für die Wohnungsräumung einholen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wer bekommt die Mietkaution nach einem Todesfall zurück?

Die Mietkaution gehört zum Nachlass und steht damit den Erben zu. Die Bank gibt das Mietkautionskonto nach Art. 257e OR frei, wenn Vermieterschaft und Erben zustimmen oder wenn die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keine Forderung rechtlich geltend gemacht hat, also weder betrieben noch geklagt hat.

Stellt die Vermieterschaft bei der Abnahme Schäden fest, die über die normale Abnützung hinausgehen, kann sie dafür die Kaution beanspruchen. Die Bank zahlt ihr diese aber nur mit Zustimmung der Erben oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein Urteil aus. Schlagen alle Erben aus, fällt die Kaution in die Liquidation durch das Konkursamt.

Wie schnell muss ein Zimmer im Alters- oder Pflegeheim nach einem Todesfall geräumt werden?

Die Frist für das Heimzimmer steht im Heimvertrag. Heime verlangen die Räumung je nach Vertrag innert weniger Tage bis Wochen, weil sie das Zimmer neu belegen. Ob dafür eine Kündigungsfrist gilt, regelt ebenfalls der Heimvertrag.

Beim Heimzimmer gilt dieselbe Grenze wie in der Wohnung. Kleider und Möbel einzupacken und aufzubewahren ist Verwaltung, Wertsachen zu behalten dagegen nicht.

Muss ich bei der Wohnungsräumung durch eine Räumungsfirma dabei sein?

Nein, Sie müssen nicht die ganze Zeit dabei sein, wenn eine Räumungsfirma die Wohnung räumt. Es genügt, vorher gemeinsam durch die Wohnung zu gehen, alles zu markieren, was bleibt, und der Firma die Schlüssel zu übergeben.

Sinnvoll ist ein Termin am Schluss. Dabei prüfen Sie, ob die Wohnung wie vereinbart geräumt ist, bevor Sie die Rechnung bezahlen und die Wohnung der Vermieterschaft abgeben.

Wer räumt die Wohnung, wenn alle Erben das Erbe ausschlagen?

Schlagen alle Erben aus, übernimmt das Konkursamt nach Art. 573 ZGB die Liquidation des Nachlasses, zu der auch der Mietvertrag oder die Eigentumswohnung gehört. Angehörige müssen dann weder räumen noch den Mietzins zahlen, sofern sie nicht selbst im Mietvertrag stehen, dafür gebürgt oder in eigenem Namen Aufträge erteilt haben.

Erklären Sie die Ausschlagung innert drei Monaten mündlich oder schriftlich bei der zuständigen Behörde, und informieren Sie die Vermieterschaft, damit sie sich an das Konkursamt wendet.

Darf ich Fotos und Erinnerungsstücke mitnehmen, bevor über das Erbe entschieden ist?

Fotos, Briefe und Erinnerungsstücke ohne Geldwert mitzunehmen, gilt nach Einschätzung von Schweizer Rechtsfachleuten nicht als Annahme des Erbes. Bei Schmuck, Uhren, Gemälden oder Möbeln mit Verkaufswert ist das anders, weil das Behalten solcher Stücke nach Art. 571 ZGB als Einmischung in die Erbschaft gelten kann.

Im Zweifel bewahren Sie solche Stücke mit dem übrigen Nachlass auf und nehmen sie erst mit, wenn die Frage des Erbes geklärt ist und die Miterben einverstanden sind.

Wohnungsräumung nach Todesfall: Ablaufplan, Checkliste und Kosten