Abschaffung Eigenmietwert: Das ändert sich für Renovationen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 lassen sich die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt am selbstbewohnten Eigenheim ein letztes Mal von den Steuern abziehen, danach nicht mehr. Wer ohnehin renovieren will, steht damit vor einer Terminfrage: vorziehen, solange der Abzug gilt, oder warten, bis der erwartete Andrang auf die Handwerksbetriebe abgeklungen ist.

Abschaffung Eigenmietwert: Was sich für Eigentümer ändert

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen. Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Betrag, den er bei Vermietung als Mietzins einnehmen könnte. Im Gegenzug darf er die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt und die Schuldzinsen vom Einkommen abziehen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts löst diese Kopplung auf, und zwar in beide Richtungen.

Betroffen sind selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Der Abzug verschwindet bei der direkten Bundessteuer, also der Einkommenssteuer des Bundes, und ebenso bei Kantonen und Gemeinden. Für vermietete oder verpachtete Objekte bleibt alles beim Alten.

Unter dem Strich profitieren die meisten Eigentümer. Wer eine weitgehend abbezahlte Liegenschaft in gutem Zustand bewohnt, zahlt ab 2029 weniger Steuern. Wer eine hohe Hypothek trägt oder ein Haus mit Sanierungsstau besitzt, zahlt mehr.

Ab wann fällt der Eigenmietwert genau weg?

Der Eigenmietwert entfällt ab dem Steuerjahr 2029. Bis und mit 2028 gilt das heutige System unverändert weiter, samt Unterhaltsabzug.

Die lange Frist hat einen nüchternen Grund. Das Steuerharmonisierungsgesetz (SR 642.14) verlangt, dass der Bund den Kantonen in der Regel mindestens zwei Jahre lässt, um ihre eigenen Gesetze anzupassen. Die kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren sprachen sich in der Konsultation mehrheitlich für 2029 aus. So können die Kantone eine allfällige Objektsteuer zeitgleich einführen.

Für Ihre Planung bleiben damit gut zwei Jahre. Viel Luft ist das nicht. Wer 2028 noch eine grössere Sanierung durchbringen will, muss die Betriebe deutlich früher beauftragen.

Welche Renovationsarbeiten sich überhaupt abziehen lassen

Bevor die Terminfrage zählt, ist etwas anderes zu klären. Ein erheblicher Teil dessen, was Eigentümer «Renovation» nennen, war noch nie abziehbar. Wer das übersieht, zieht eine Investition vor, die ihm steuerlich gar nichts bringt.

Was	Heute, bis Ende 2028	Ab 1. Januar 2029
Eigenmietwert	als Einkommen zu versteuern	fällt weg
Liegenschaftsunterhalt	abziehbar	fällt weg bei Eigennutzung
Schuldzinsen	abziehbar bis Vermögensertrag plus CHF 50’000.-	nur noch anteilig für vermietete Objekte

Alles hängt an der Unterscheidung zwischen werterhaltenden Arbeiten, die den bisherigen Zustand wiederherstellen, und wertvermehrenden, die den Wert der Liegenschaft steigern.

Der gleichwertige Ersatz einer alten Küche ist Unterhalt. Wird aus der einfachen Küche eine Luxusküche, ist der Mehrpreis wertvermehrend und fällt aus dem Abzug heraus.

Art der Arbeit	Beispiele	Heute abziehbar
Werterhaltend	Fassade streichen, Dach neu decken, Küche gleichwertig ersetzen	ja
Wertvermehrend	Anbau, Wintergarten, Estrich zu Wohnraum ausbauen, zusätzliches Bad	nein
Energiesparend	Dämmung, besser isolierende Fenster, Wärmepumpe statt Ölheizung	ja, auch bei Mehrwert
Denkmalpflegerisch	behördlich angeordnete Arbeiten am Baudenkmal	ja

Dasselbe gilt beim Fensterersatz. Was ein Fenster kostet, schwankt je nach Grösse und Material stark, wie die Kosten für den Fensterersatz zeigen. Ein Fenster gegen ein gleichwertiges zu tauschen ist Unterhalt, aus einem Fenster eine Fenstertür zu machen nicht.

Wertvermehrende Ausgaben sind deshalb nicht verloren. Sie lassen sich bei der Grundstückgewinnsteuer anrechnen, die beim Verkauf auf den Gewinn anfällt. Diese Anrechnung bleibt auch nach 2029 bestehen. Sammeln Sie die Rechnungen also unabhängig davon, ob Sie sie heute abziehen können.

Statt der tatsächlichen Kosten dürfen Sie jedes Jahr auch einen Pauschalabzug geltend machen, im Kanton Zürich 20 Prozent des Eigenmietwerts. In Jahren ohne grössere Arbeiten fahren Sie damit meist besser, und die Wahl treffen Sie pro Liegenschaft und pro Jahr neu. Eine kleine Renovation wirkt sich steuerlich also nur aus, soweit sie über der Pauschale liegt.

Was die Abschaffung des Eigenmietwerts für eine geplante Renovation bedeutet

Rechnen wir es an einer Dachsanierung durch. Angesetzt sind CHF 40’000.-, was in der Spanne der Kosten einer Dachsanierung liegt, und ein Grenzsteuersatz von 25 Prozent. Der Grenzsteuersatz ist der Anteil, den Sie auf dem zuletzt verdienten Franken an Steuern zahlen. Er bestimmt, wie viel ein Abzug wert ist.

Der Unterschied beträgt CHF 10’000.-, und genau mit dieser Zahl wird derzeit geworben. Sie stimmt allerdings nur, solange der Preis gleich bleibt. Mehrere grosse Schweizer Banken erwarten für 2027 und 2028 einen Andrang auf die Handwerksbetriebe, deren Auftragsbücher schon heute gut gefüllt sind. Steigt die Nachfrage, steigen die Preise.

Die Schwelle, ab der ein Aufschlag den Vorteil auffrisst, lässt sich ausrechnen. Teilen Sie dazu Ihren Grenzsteuersatz durch den Rest, der nach Steuern bleibt. Bei 25 Prozent sind das 25 geteilt durch 75, also rund ein Drittel.

Grenzsteuersatz	Preisaufschlag, ab dem Warten günstiger wird
15 %	rund 18 %
20 %	25 %
25 %	rund 33 %
30 %	rund 43 %
40 %	rund 67 %

Bei 25 Prozent Grenzsteuersatz braucht es rund einen Drittel Aufschlag, bis Warten günstiger ist.

Das relativiert die Warnung vor dem erwarteten Andrang deutlich. Preisaufschläge in dieser Grössenordnung sind in der Schweiz selten, selbst in angespannten Jahren. Für Eigentümer mit einem mittleren Grenzsteuersatz bleibt das Vorziehen die günstigere Variante, sofern die Arbeit ohnehin ansteht.

Lohnt sich das Vorziehen einer Renovation?

Das Vorziehen lohnt sich bei hohem Grenzsteuersatz, wenn die Arbeit sowieso fällig wird und der Preisaufschlag klein bleibt.

1. Ihr Grenzsteuersatz

Je höher Ihr steuerbares Einkommen, desto mehr ist der Abzug wert. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent finanziert der Staat faktisch zwei Fünftel der Sanierung mit. Bei 15 Prozent ist der Effekt so klein, dass er die Terminplanung nicht rechtfertigt.

2. Die Dringlichkeit der Arbeit

Ein undichtes Dach oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer wird so oder so fällig. Solche Arbeiten sollten Sie vorziehen. Eine Badsanierung, die noch fünf Jahre warten könnte, wird durch einen Steuerabzug nicht dringend.

3. Selbst bewohnt oder vermietet

Die ganze Frage betrifft nur selbstgenutztes Wohneigentum. Vermieten Sie die Liegenschaft, bleibt der Unterhaltsabzug auch nach 2029 bestehen, und es gibt keinen Grund zur Eile.

4. Wie viel Vorlauf das Projekt braucht

Zwischen der ersten Offertenanfrage und dem Baustart liegen bei einer Dach- oder Fassadenrenovation je nach Umfang mehrere Monate, bei bewilligungspflichtigen Arbeiten deutlich länger. Wer die Frist Ende 2028 nutzen will, sollte spätestens Anfang 2028 Offerten einholen. Ein Blick auf die Kosten einer Fassadenrenovation hilft dabei, eine überhöhte Offerte zu erkennen.

Welcher Stichtag für den Steuerabzug zählt: Rechnung oder Zahlung?

Massgebend ist je nach Kanton die Fälligkeit der Rechnung, das Rechnungsdatum oder die Bezahlung. Die einmal getroffene Wahl ist bindend.

An diesem Detail scheitert eine vorgezogene Renovation am ehesten. Den Abzug bringt das Steuerjahr, in dem die Kosten steuerlich anfallen, und das muss nicht das Jahr sein, in dem gearbeitet wurde. Wer im November 2028 arbeiten lässt und die Schlussrechnung erst im Februar 2029 erhält, kann den Abzug verlieren.

Das Kantonale Steueramt Zürich hält in seinem Merkblatt zur Abzugsfähigkeit von Liegenschaftskosten fest, dass der Abzug bei Liegenschaften im Privatvermögen entweder im Zeitpunkt der Fälligkeit oder im Zeitpunkt der Zahlung erfolgt und die einmal getroffene Wahl beizubehalten ist.

Andere Kantone richten sich immer nach dem Rechnungsdatum, wieder andere nach dem Zahlungsdatum. Eine schweizweit einheitliche Regel gibt es nicht.

Über den Abzug entscheidet das Steuerjahr der Rechnung, nicht der Bautermin.

Bei grösseren Vorhaben lässt sich das steuern. Ein Betrieb kann Teilrechnungen stellen, sobald ein Bauabschnitt abgeschlossen ist. Heute lässt sich damit ein Auftrag auf zwei Steuerjahre verteilen und so in beiden Jahren tiefer besteuert zu werden. Ab 2029 verliert dieser Spielraum seinen Sinn, weil es nichts mehr zu verteilen gibt.

Abschaffung Eigenmietwert: Was abziehbar bleibt

Nicht alles verschwindet. Fünf Regelungen sind für Renovationen wichtig und überstehen den Systemwechsel, teilweise in veränderter Form. Die Liste ist auf diesen Blickwinkel zugeschnitten und nicht vollständig.

Der letzte Punkt wiegt für Renovationen am schwersten. Ob eine neue Wärmepumpe oder eine Dämmung nach 2029 noch abziehbar ist, hängt allein vom Wohnkanton ab. Die Kosten für den Heizungsersatz liegen schnell im fünfstelligen Bereich, entsprechend viel hängt an dieser Entscheidung.

Unberührt von alldem bleiben die Förderprogramme. Bund und Kantone unterstützen energetische Sanierungen über Das Gebäudeprogramm, das auf Artikel 34 des CO2-Gesetzes beruht und mit der Wohneigentumsbesteuerung nichts zu tun hat. Wer bis Ende 2028 saniert, kombiniert Förderbeitrag und Steuerabzug. Danach bleibt der Beitrag allein und fängt den Wegfall des Abzugs zumindest teilweise auf.

Wichtiger als das Timing ist bei der Förderung die Reihenfolge. Das Fördergesuch muss vor Baubeginn eingereicht sein, und die Beiträge unterscheiden sich von Kanton zu Kanton erheblich. Wer erst nach getaner Arbeit daran denkt, verliert den Beitrag ganz, unabhängig vom Steuerjahr.

Neu hinzu kommt die Objektsteuer. Die Kantone dürfen eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften erheben, um ihre Mindereinnahmen auszugleichen. Bemessungsgrundlage ist meist der amtliche Wert, also die behördliche Schätzung der Liegenschaft. Als Kandidaten gelten die Tourismuskantone Wallis, Graubünden und Tessin.

Selbst renovieren oder den Fachbetrieb beauftragen

Beim Steuerabzug bringt Ihnen Eigenleistung nichts. Abziehbar sind Kosten, die tatsächlich anfallen. Material, das Sie kaufen, zählt dazu. Ihre eigene Arbeitszeit nicht, weil sie kein Aufwand im steuerlichen Sinn ist.

Wer die Frist Ende 2028 nutzen will, braucht also Rechnungen von Betrieben. Das verschiebt die übliche Abwägung zwischen Selbermachen und Beauftragen. Wer bis Ende 2028 sein Haus renovieren lassen will, holt sich über den Abzug einen Teil der Rechnung zurück. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent kostet die beauftragte Arbeit nach Abzug spürbar weniger, als der Offertenbetrag vermuten lässt.

Holen Sie mehrere Offerten von geprüften Betrieben aus Ihrer Region ein, und zwar früher als sonst. Je näher das Jahresende 2028 rückt, desto weniger Verhandlungsspielraum haben Sie. Eine erste Einschätzung, was Ihr Vorhaben kosten dürfte, gibt Ihnen der Ofri-Kostenrechner.

Und die eine Sache, die Sie nicht falsch machen sollten: Ziehen Sie keine Arbeit vor, die Sie ohne den Steuergrund gar nicht machen würden. Ein Abzug von 25 Prozent bedeutet immer noch, dass Sie 75 Prozent selbst bezahlen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren am meisten Haushalte, deren Hypothek fast getilgt ist. Sie verlieren mit dem Schuldzinsenabzug wenig und den Eigenmietwert ganz. Das trifft häufig auf Rentnerhaushalte zu, dazu auf Besitzer neuerer Wohnungen in Zentren, wo der Eigenmietwert hoch und der Unterhalt tief ist.

Schlechter fahren zwei Gruppen. Eigentümer mit hoher Hypothek verlieren den Schuldzinsenabzug. Und für Besitzer sanierungsbedürftiger Altliegenschaften steigen die effektiven Kosten einer Renovation je nach Steuersatz um 20 bis 30 Prozent.

Welche Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf vermietete Wohnungen?

Für vermietete Wohnungen ändert sich beim Unterhalt nichts. Der Eigenmietwert betrifft nur selbstgenutztes Wohneigentum, und wo Mietzinsen als Einkommen versteuert werden, bleiben die Unterhaltskosten in vollem Umfang abziehbar.

Anders sieht es bei den Schuldzinsen aus. Diese sind ab 2029 nur noch in dem Verhältnis abziehbar, in dem die vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen stehen. Wer neben einer vermieteten Wohnung ein selbstbewohntes Haus besitzt, kann also nur einen Teil geltend machen.

Bleiben energetische Sanierungen nach 2029 in meinem Kanton abziehbar?

Ob energetische Sanierungen nach 2029 abziehbar bleiben, entscheidet Ihr Wohnkanton. Beim Bund entfällt der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen mit dem Systemwechsel. Die Kantone dürfen ihn freiwillig weiterführen, längstens bis 2050.

Per Redaktionsschluss hat kein Kanton abschliessend entschieden. Wenn Sie eine Wärmepumpe oder eine Dämmung planen und der Abzug für Ihre Rechnung wichtig ist, fragen Sie beim kantonalen Steueramt nach dem aktuellen Stand, bevor Sie den Auftrag vergeben.

Kann ich Renovationskosten auf mehrere Steuerjahre verteilen?

Renovationskosten lassen sich über Teilrechnungen auf mehrere Steuerjahre verteilen, solange die Arbeiten in Etappen abgerechnet werden. Das lohnt sich, wenn eine grosse Rechnung Ihr steuerbares Einkommen unter die nächste Progressionsstufe drückt und ein Teil des Abzugs damit verpufft.

Bis Ende 2028 ist das ein echter Hebel. Danach fällt er weg, weil selbstgenutzte Liegenschaften gar keinen Unterhaltsabzug mehr kennen. Wer mehrjährig plant, sollte sie deshalb so legen, dass alle in ein Steuerjahr vor 2029 fallen.

Was passiert mit einer Renovation, die über den Jahreswechsel 2028 auf 2029 läuft?

Bei einer Renovation über den Jahreswechsel 2028 auf 2029 kommt es auf den Zeitpunkt an, den Ihr Kanton für den Abzug heranzieht. Alles, was noch dem Steuerjahr 2028 zugeordnet wird, ist abziehbar, alles danach nicht mehr.

Je nach Kanton gilt dafür die Fälligkeit der Rechnung, deren Bezahlung oder das Rechnungsdatum. Lassen Sie sich vom Betrieb bestätigen, bis wann er die Schlussrechnung stellt, und klären Sie die kantonale Regel vorher ab. Ein Bauabschluss im Dezember nützt wenig, wenn die Rechnung im Januar kommt.

Abschaffung Eigenmietwert: Renovation vorziehen oder warten?