Dachausbau – mehr Wohnraum im obersten Stock

Ein Dachausbau macht Stauraum zu Wohnraum. Welche Vorteile der Umbau noch hat, ob sich jedes Dach für einen Ausbau eignet und was es dabei zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

• Warum ist ein Dachausbau sinnvoll?
• Welche Bedingungen muss das Dach für den Ausbau erfüllen?
• Was muss ich für einen gelungenen Dachausbau noch beachten?
• Welche Arbeiten sind typisch für den Dachausbau?
• Mit welchem Zeitaufwand und welchen Kosten muss ich rechnen?

Bezahlbares Bauland wird in der Schweiz immer knapper und die Wärmedämmung für Dächer immer besser. Die klassischen Argumente gegen einen Dachausbau verlieren also zunehmend an Gewicht: im Sommer zu heiss, im Winter zu kalt, zu eng. Damit sich der karge Stauraum in einen gemütlichen Wohnbereich mit Charme verwandelt, braucht es vor allem konsequente Planung und kreative Gestaltung. Wir verraten, wie beides gelingt.

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Warum ist ein Dachausbau sinnvoll?

Der zusätzliche Wohnraum ist nur ein Grund, das Dachgeschoss nicht nur als Abstellkammer zu nutzen. Der Dachausbau sorgt für eine Wertsteigerung der Immobilie. Wie bei einer Aufstockung fallen dabei keine Kosten für den Erwerb eines Grundstücks an. Tiefbau-, Erd- und Erschliessungsarbeiten, wie sie bei einem Neubau oder Anbau erforderlich wären, erübrigen sich ebenfalls.

Eine gute Isolierung des Daches sorgt für angenehme Temperaturen und kann gleichzeitig die Energiebilanz des ganzen Hauses verbessern. Den Kosten für den Dachausbau steht also langfristig eine niedrigere Stromrechnung gegenüber. Dachfenster bringen genug Licht in die neuen Wohnräume, die mit ihren Schrägen und Elementen wie Holzbalken oder Dachgauben eine einladende und gemütliche Atmosphäre schaffen.

Dachausbau: Die Vorteile zusammengefasst

• optimale Nutzung der Immobilie
• Wertsteigerung des Gebäudes
• keine Kosten für Grundstück, Erdarbeiten, Erschliessung
• mit oder ohne Aufstockung
• bessere Energieeffizienz des Hauses durch Dämmung
• gemütliche Atmosphäre mit viel Licht

Welche Bedingungen muss das Dach für den Ausbau erfüllen?

Die Form, Höhe und Neigung des Daches entscheiden massgeblich darüber, welche Möglichkeiten Sie für den Ausbau haben. Ausserdem setzen die Bauvorschriften der Gemeinde und Bauzone einen gesetzlichen Rahmen.

Architektonische Voraussetzungen für den Dachausbau

Damit sich der Raum unter dem Giebel für einen Ausbau eignet, muss die Dachneigung mindestens 20 Grad betragen. Bei Werten darunter ist das Dachgeschoss schlichtweg zu flach. Um 35 Grad geneigte Dächer bieten optimalen Wohnkomfort unter dem Dach, weil sie eine gewisse Mindesthöhe garantieren. Bei Dächern mit einer Neigung von mehr als 50 Grad können Besitzer den Einbau einer zweiten Ebene in Erwägung ziehen. Ein Architekt hilft Ihnen dabei, die Möglichkeiten Ihres Hauses auszuloten.

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Wenn der Estrich zum Wohnraum wird, muss er grössere Lasten aushalten können. Neue Dachaufbauten, Wände und eine Trittschalldämmung sorgen für Zusatzgewicht. Lassen Sie deshalb von einem Architekten oder Statiker prüfen, ob Ihr Dach bereits stabil genug für einen Ausbau ist oder ob Sie statisch nachrüsten müssen.

Baurechtliche Voraussetzungen für den Dachausbau

Bevor es an die Planung oder den eigentlichen Ausbau geht, müssen Sie baurechtliche Fragen klären. Ein Sachbearbeiter des örtlichen Bauamts, ein erfahrener Architekt oder Bauleiter kann sie Ihnen problemlos beantworten.

Gilt mein Dachstuhl als Vollgeschoss?

Diese Frage ist wichtig für Hausbesitzer, die darüber nachdenken, ihr Haus aufstocken oder das Dach für einen höheren Kniestock anheben zu lassen. Der Kniestock ist die Aussenwand, auf der die Dachkonstruktion aufliegt. Je höher sie ist, desto mehr Wohnkomfort bietet der Estrich, weil er mehr gerade Wandflächen und höhere Räume bietet.

Dachstühle mit einer Kniestockhöhe von mehr als 1,20 m und einer Neigung von mehr als 45 Grad gelten als vollwertiges Geschoss. Die örtliche Bauordnung legt fest, wie viele Stockwerke das Gebäude insgesamt haben darf. Inwieweit Sie den Dachstuhl erhöhen können, hängt also davon ab, ob er dann als Vollgeschoss gilt und ob für das Haus weitere Geschosse zulässig sind.

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Welche Bauvorschriften muss ich beachten? Die örtlichen Bauordnungen, Zonenpläne und Ausnützungsziffer regeln auch die Nutzung der Räume: In einem Wohngebiet darf ein Dach üblicherweise nicht für Büroräume eines Unternehmens ausgebaut werden. In Gewerbezonen wiederum wäre der Dachausbau für Wohnungen unzulässig. Die Ausnützungsziffer wiederum beschreibt das Verhältnis zwischen Grundstücks- und Wohnfläche. Nur wenn das Haus noch über Reserven bei der Ausnützungsziffer verfügt, ist ein Dachausbau möglich.

Muss ich Brandschutz oder Denkmalpflege berücksichtigen? Beim Bauamt Ihrer Gemeinde erfahren Sie auch alles über Brandschutzmassnahmen, Grösse und Art der Dachfenster, Dachform und Lukarnen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden muss ausserdem das zuständige Amt für Denkmalpflege grünes Licht geben. Im Gegenzug fördern einige Kantone den Dachausbau finanziell.

Voraussetzungen für den Dachausbau:

• Dachneigung von mindestens 20 Grad
• ausreichende Statik
• Erfüllung örtlicher Bauvorschriften

Was muss ich für einen gelungenen Dachausbau noch beachten?

Sind die architektonischen und baurechtlichen Voraussetzungen geklärt, geht es daran, diese mit den eigenen Wünschen abzugleichen. Indem Sie Detailfragen klären, können Sie konkrete Baumassnahmen planen. Wichtige Punkte sind die Art und Anbringung der Wärmedämmung, Anschlüsse für Strom, Wasser und Heizung und wie sich diese auf die Gestaltung des Dachraums auswirken.

Es lohnt sich, Durchbrüche für Fenster und Gauben möglichst so zu planen, dass sie langfristig zur gewünschten Nutzung des Dachgeschosses passen. Eine Trittschalldämmung isoliert den Dachboden akustisch und sorgt so für mehr Wohnqualität in den darunterliegenden Räumen.

Lassen Sie sich bei der Planung, Gestaltung und Umsetzung von kompetenten Fachleuten helfen. Bedenken Sie auch, dass bei allen Dacharbeiten selbst kleine Fehler langfristig teure Schäden am Gebäude verursachen können. Während Sie beim Innenausbau durchaus auch selbst Hand anlegen können, ist der eigentliche Dachausbau definitiv Arbeit für Profis.

Welche Arbeiten sind typisch für den Dachausbau?

Wie bei einem Neubau oder Hausumbau kommen bei einem Dachausbau verschiedene Fachleute zum Einsatz: Der Architekt plant das Projekt. Der Bauleiter koordiniert die verschiedenen Handwerker. Dachdecker und Zimmermänner kümmern sich um die Holzarbeiten am Dachstuhl, bauen neue Fenster und Lukarnen ein und dämmen das Obergeschoss. Maurer ziehen neue Wände ein und legen neue Räume an. Elektriker, Maler und Fliesenleger kümmern sich um weitere Details des Innenausbaus.

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Reihenfolge der Bauarbeiten für einen Dachausbau:

• Einbau von Gauben und Dachfenstern
• Dämmung und Verkleidung des Daches
• Raumaufteilung und Einbau neuer Wände
• Weitere Arbeiten für den Innenausbau

Mit welchem Zeitaufwand und welchen Kosten muss ich rechnen?

Ein Dachausbau dauert in der Regel zwei bis vier Wochen – je nach Umfang und Komplexität der Arbeiten. Für die Gesamtkosten spielen Faktoren wie die Grösse des Dachbodens, Material- und Arbeitskosten eine Rolle.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über mögliche Arbeiten beim Dachausbau und deren Preise. Als Berechnungsgrundlage dient der Durchschnitt von bisher bei Ofri eingegangenen Aufträgen. Ein Klick auf die Verlinkungen führt Sie zum Ofri-Kostenrechner mit weiteren Informationen und einer genauen Aufschlüsselung der Kosten.

Gewerk/ Arbeit	Preis	Hinweise
Dachfenster einbauen	CHF 2880.-	Preis abhängig von Anzahl und Ausführung
Dach dämmen	CHF 4800.-	abhängig von Dämmart und Dämmmaterial
Heizung installieren	CHF 6660.-	Installation von Rohren und Heizkörpern
Holztreppe bauen	CHF 3620.-	falls nötig und abhängig von Art und Ausführung
Elektroinstallation	CHF 2500.-	Anschluss an bestehende Leitungen, Steckdosen etc.
Boden verlegen	CHF 1500.-	Bodenarbeiten inklusive Materialkosten
Wände streichen	CHF 750.-	Preisgrundlage: Anstrich einer 2-Zimmer-Wohnung