Umbauten – 6 typische Fehler und wie Sie diese vermeiden

Ihr Haus braucht eine Verjüngungskur? Mit diesen Tipps vermeiden Sie häufige Fehler beim Umbauen und Renovieren.

• Fehler 1: Überstürzte Umbauten-Entscheidungen treffen
• Fehler 2: Keine Gesamtplanung fürs Umbauen und Renovieren
• Fehler 3: Nicht die passenden Fachleute für die Umbauten engagieren
• Fehler 4: Entsorgungskosten vergessen, die bei Umbauten entstehen
• Fehler 5: Arbeitsleistung fürs Umbauen und Renovieren nicht vertraglich festlegen
• Fehler 6: Die Nachbarn nicht über die Umbauten informieren

Manchmal reicht ein bisschen neue Farbe. Doch wenn ein Wasserrohrbruch offenlegt, dass das ganze Leitungssystem marode ist und ein neues Dach oder eine neue Heizung hermuss, stehen definitiv grössere Umbauten an. Sanierungs- und Reparaturarbeiten gehören zum Eigenheimbesitz dazu. Häufig geben altersbedingte Schäden den Stein des Anstosses fürs Umbauen und Renovieren.

Damit die Umbauten weder zum Flickwerk, noch zur Dauerbaustelle werden, bedarf es einer genauen Planung. Mit unseren Tipps vermeiden Sie häufige Fehler und bringen Ihr Haus möglichst effektiv und nachhaltig auf Vordermann.

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Drei zentrale Begriffe fürs Umbauen und Renovieren kurz definiert:

1. Sanierung: Saniert wird alles, was Probleme bereitet. Das beinhaltet sowohl Instandsetzungs- als auch Verbesserungsarbeiten am Gebäude. Eine Sanierung kann, muss aber nicht deutlich in die Bausubstanz eingreifen.
2. Renovation oder Reparatur: Eine Renovation oder Renovierung stellt den ursprünglichen Sollzustand des Hauses wieder her. Eine Reparatur behebt dagegen einzelne Defekte.
3. Restauration: Hier geht es um den Erhalt historischer Gebäude und ihrer Qualität als Zeitzeugen.

Fehler 1: Überstürzte Umbauten-Entscheidungen treffen

Plötzlich streikt die Heizung, es dringt Feuchtigkeit ins Mauerwerk ein oder eine vermeintliche Kleinigkeit bringt grössere Schäden ans Licht. Dass bei Hausbesitzern dann erstmal Panik aufkommen kann, ist verständlich. Trotzdem führt bei allen Umbauten vor allem strategische Besonnenheit ans Ziel, überstürzte Entscheidungen sollten Sie grundsätzlich vermeiden. Das bedeutet: Besonders bei älteren Gebäuden gehört eine umfassende Bestandsanalyse zu jeder Renovierung oder Sanierung dazu.

Ist der aktuelle Zustand der Immobilie erfasst, können Sie im zweiten Schritt eruieren, welche Baumassnahmen sinnvoll und möglich sind. Dabei spielen Faktoren wie das örtliche Baurecht und das persönliche Budget eine Rolle. Am Ende entscheiden Sie, ob Sie Ihr Haus erst einmal instand halten oder sich doch an umfassendere Umbauten machen wollen.

Ein guter Start ist das A und O eines jeden Umbauprojekts. Qualifizierte Architekten und erfahrene Bauleiter sind in dieser Phase eine grosse Hilfe.

Wie Sie Fehler 1 vermeiden:

• Bestandsanalyse machen
• Sich von Fachleuten beraten lassen

Fehler 2: Keine Gesamtplanung fürs Umbauen und Renovieren

Wer sofort Profis mit ins Boot holt, vermeidet einen weiteren groben Schnitzer: Sich auf ein Flickwerk aus lauter Einzelmassnahmen einzulassen, statt die Umbauten mit einer stimmigen Gesamtplanung anzugehen.

Es hat seinen Grund, warum Fachleute ein Gebäude genau unter die Lupe nehmen und den Zustand des Mauerwerks, der Haustechnik und Leitungen beurteilen. Eine konsequente, gut strukturierte Planung gehört zum Umbau dazu, weil sich bestimmte Elemente gegenseitig beeinflussen.

Wenn Sie Ihre Wasserrohre wechseln müssen, bietet es sich an, das Bad zu sanieren und umgekehrt. Es macht wenig Sinn einen neuen Heizkessel anzuschaffen, wenn Sie zwei Jahre später sowieso das Dach sanieren und Ihre Fenster auswechseln wollen: Die kürzlich gekaufte Heizanlage ist dann wahrscheinlich direkt überdimensioniert. Kurzum: Jedes Bauteil hat seine Lebensdauer und Funktion. Deshalb ist es so wichtig, Umbauarbeiten sinnvoll zu kombinieren und koordinieren.

Wie Ihnen Fehler 2 bei Ihren Umbauten nicht passiert:

• Bestandsanalyse als Ausgangsbasis verwenden
• Umbauten genau planen
• Stimmiges Gesamtkonzept erstellen

Fehler 3: Nicht die passenden Fachleute für die Umbauten engagieren

Bestandsanalyse und Umbaukonzept gelingen nur dann, wenn Sie sich an die passenden Experten wenden. Ein pragmatisch-bodenständiger Bauunternehmer hat womöglich nicht den richtigen Blick für den Erhalt eines charmanten, aber maroden Liebhaberobjekts – er hat schlichtweg andere Qualitäten. Stellen Sie also sicher, dass der Handwerker oder Architekt Ihres Vertrauens auch wirklich Ihre Sprache spricht.

Grundsätzlich gilt: Wer die Umbauten dafür nutzen möchte, das Gebäude umzugestalten oder zu verändern, braucht in der Regel einen Architekten. Räumliche Strukturen ausloten, Möglichkeiten zur Verbesserung zu erkennen und daraus neue Konzepte zu entwickeln, fällt in die Domäne der Experten für Bauentwürfe und Bauplanung.

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Erfordert das Projekt dagegen hauptsächlich Koordination und Organisation, wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Bauleiter. Sein Spezialgebiet ist der reibungslose Ablauf zwischen verschiedenen Arbeitsbereichen und Handwerkern auf ein und derselben Baustelle. Geht es wiederum um einzelne Aufgaben oder begrenzte Bereiche wie Malerarbeiten oder einen Küchenumbau, wenden Sie sich ruhig direkt an den jeweiligen Spezialisten.

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Fehler 3 vermeiden Sie, indem Sie Fachleute optimal für Umbauten einsetzen:

• Architekten: Umgestaltung und Planung
• Bauleiter: Koordination und Organisation auf Baustellen mit verschiedenen Arbeitsbereichen
• Spezialisierte Handwerker: Einzelaufgaben und in sich abgeschlossene Bereiche

Fehler 4: Entsorgungskosten vergessen, die bei Umbauten entstehen

Wo gehobelt wird, fallen nicht nur sprichwörtliche Späne und genau das kann zu unerwarteten Konflikten führen: Wenn Hausbesitzer und Bauunternehmer nicht vorab regeln, wer die Entsorgung von Aushub- und Abbruchmaterialien übernimmt, bleibt das in der Regel am Eigentümer hängen. Und das kann teuer werden. Denn Bauschutt gehört häufig zum Sondermüll und verursacht entsprechende Kosten.

Achten Sie also darauf, die Entsorgung vertraglich zu regeln. Im Streitfall ist der Bauunternehmer nämlich lediglich dazu verpflichtet, das Material auf einem vereinbarten Platz zu lagern – beispielsweise in einem Container vor dem Haus.

Ausserdem kann es bei Bauarbeiten immer sein, dass unerwartet zusätzliche Arbeiten entstehen und somit mehr Bauschutt anfällt. Der Bauunternehmer kann sich dann auf besondere Umstände berufen. Unvorhergesehene Mehrkosten für die Entsorgung liegen grundsätzlich im Verantwortungsbereich der Auftraggeber. Planen Sie deshalb für alle Umbauten einen finanziellen Puffer ein.

Wie Sie Fehler 4 bei Umbauten vermeiden:

• Entsorgung von Bauschutt vorab vertraglich klären
• Finanziellen Puffer einplanen

Fehler 5: Arbeitsleistung fürs Umbauen und Renovieren nicht vertraglich festlegen

Wer die Leistungen eines Bauprojekts nicht genau abklärt, begeht vor allem dann einen Kardinalfehler, wenn die Sanierungsarbeiten pauschal vergütet werden. Auch unvollständige Verträge führen häufig zu Streitigkeiten. Gegen einen Pauschalpreis ist an sich nichts einzuwenden, er muss lediglich ordentlich definiert sein und ein Leistungsverzeichnis enthalten.

Schliessen Sie deshalb erstens einen schriftlichen Vertrag ab und achten Sie zweitens darauf, dass er folgende Punkte enthält: Projektziel, Arbeitszeit und Dauer der Arbeiten, Material-, Entsorgungs- und Arbeitskosten sowie allgemeine Planungsgrundlagen.

So gehen Sie Umbauten-Fehler No. 5 aus dem Weg:

• Schriftlichen Vertrag aufsetzen
• Leistungsverzeichnis im Vertrag integrieren

Fehler 6: Die Nachbarn nicht über die Umbauten informieren

Der Baubeginn steht, Ihre Freude ist gross – bis Ihnen beim Anblick des Baukrans lange Gesichter von der anderen Seite des Gartenzauns entgegenblicken. Vergessen Sie Ihre Nachbarn also nicht und setzen Sie sie rechtzeitig über geplante Bauvorhaben in Kenntnis. Das ist nicht nur fair, sondern gegebenenfalls sogar rechtlich erforderlich.

Gesetzliche Regelungen greifen zum Beispiel, wenn eine Sanierung der Mauern oder Zäune ansteht, die das Grundstück begrenzen. Hierfür gilt das sogenannte Tretrecht für Bauherren, das heisst, Sie dürfen für die Arbeiten zeitweise und nur nach Voranmeldung den Grund und Boden Ihrer Nachbarn nutzen. Denen wiederum steht unter Umständen eine Entschädigung nach dem Bauende zu. Prüfen Sie die Rechte und Pflichten innerhalb der Nachbarschaft also rechtzeitig.

Fehler 6 erfolgreich umschiffen:

• Nachbarn rechtzeitig in Umbaupläne einbeziehen
• Rechtliche Fragen innerhalb der Nachbarschaft klären

Egal ob kleinere Reparatur oder Grossprojekt – bestehende Häuser umzubauen und zu renovieren ist häufig anspruchsvoller als man zunächst denkt. Das gilt für Bauherrn genauso wie für Architekten und Handwerker. Bauen Sie deshalb auf positive Erfahrungen anderer, das Bewertungssystem von Ofri hilft Ihnen dabei.

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