ZEV gründen: 5 Punkte, an denen Ihr Vorhaben scheitern kann

Wer einen ZEV gründen will, schliesst mehrere Wohnungen eines Gebäudes zu einem einzigen Stromkunden zusammen. Nach aussen zählt nur noch ein Anschluss, innen verteilt die Solaranlage ihren Strom an alle Beteiligten. Technisch ist das überschaubar. Aufwendig wird es davor und daneben: bei der Eignung des Gebäudes, den Teilnahmebedingungen und der späteren Abrechnung. Dazu kommen fünf zwingende Regeln, eine für das Stockwerkeigentum und vier für vermietete Liegenschaften.

Welche Voraussetzungen braucht ein ZEV?

Ein ZEV braucht mehrere Verbrauchseinheiten, eine eigene Stromproduktion und eine Produktionsleistung von mindestens zehn Prozent der Anschlussleistung.

Die Abkürzung steht für Zusammenschluss zum Eigenverbrauch. Der Solarstrom bleibt zuerst im Gebäude, und für diesen Teil fällt kein Netznutzungsentgelt an. Nur der Überschuss geht ins öffentliche Netz und wird zur Einspeisevergütung abgerechnet, die bei den meisten Netzbetreibern deutlich unter dem Bezugspreis liegt.

Die Zehn-Prozent-Schwelle steht in Artikel 15 Absatz 1 der Energieverordnung und ist die Bedingung, an der ein Vorhaben am frühesten scheitert. Gemeint ist das Verhältnis zwischen der Leistung der Anlage und der Anschlussleistung des ganzen Zusammenschlusses. Eine kleine Anlage auf einem grossen Haus reicht also nicht.

Dazu kommt das Einverständnis der Eigentümerschaft. Beim klassischen ZEV liegen alle Verbrauchsstellen hinter einem gemeinsamen Netzanschluss. Beim virtuellen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (vZEV) genügen Anschlussleitungen auf derselben Niederspannungsebene, was der Netzbetreiber anhand seiner Netztopologie bestätigen muss.

Wer die Anlage noch nicht hat, plant beides zusammen. Massgebend für die Anlagengrösse ist dann der Verbrauch aller Parteien zusammen. Wie sich die Investition rechnet, zeigt die Übersicht zu den Kosten einer Solaranlage.

So läuft die Gründung eines ZEV ab

Von der Idee bis zur ersten Abrechnung sind es acht Schritte. Die Reihenfolge ist nicht beliebig, weil zwei davon Vorlaufzeit brauchen.

Bei Schritt 3 lohnt der Blick über den klassischen ZEV hinaus. Seit 2026 erlaubt die Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG) den Handel über das öffentliche Netz im ganzen Quartier. Wer nur ein Gebäude hat, bleibt beim ZEV.

Artikel 18 Absatz 1 der Energieverordnung verlangt die Meldung drei Monate im Voraus. Zu melden sind die Bildung des Zusammenschlusses, seine Vertretung nach aussen und die Mietparteien, die danach nicht mehr als eigene Endverbraucher auftreten. Später gilt dieselbe Frist auch für die Auflösung, den Einsatz eines Speichers und das Unterschreiten der Zehn-Prozent-Schwelle.

Die 5 Punkte, an denen ein ZEV scheitern kann

Der erste Punkt betrifft das Stockwerkeigentum, die übrigen vier vermietete Liegenschaften. Alle fünf sind zwingendes Recht und lassen sich vertraglich nicht wegbedingen. Wer sie zu spät bemerkt, verliert Zeit, Geld oder beides.

Punkt 1: Im Stockwerkeigentum braucht es zwei Beschlüsse, nicht einen

Wer im Stockwerkeigentum plant, rechnet meist mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung. Nötig sind zwei, und sie betreffen verschiedene Dinge.

Der erste gilt dem Bau der Anlage. Dach und Fassade gehören zu den gemeinschaftlichen Teilen, deshalb entscheidet die Versammlung. Eine rentable Anlage, von der alle profitieren, ist eine nützliche bauliche Massnahme nach Artikel 647d des Zivilgesetzbuches. Dafür braucht es eine doppelte Mehrheit, also die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich die Mehrheit der Wertquoten hält.

Der zweite gilt dem ZEV selbst. Er zählt als wichtige Verwaltungshandlung nach Artikel 647b des Zivilgesetzbuches und verlangt dieselbe doppelte Mehrheit.

Beim ZEV ist es umgekehrt. Wer nicht mitmachen will, lässt sich nicht hineinzwingen, weil jede Partei Anspruch auf Grundversorgung durch den Netzbetreiber hat. Für diese Wohnungen braucht es einen eigenen Stromanschluss.

Punkt 2: In laufenden Mietverhältnissen ist die Teilnahme am ZEV freiwillig

Wer bereits im Haus wohnt, entscheidet selbst. Das steht in Artikel 17 Absatz 3 des Energiegesetzes. Wer ablehnt, bezieht den Strom weiterhin vom Netzbetreiber.

Das hat zwei Gründe. Wer ablehnt, bleibt Kundin oder Kunde des Netzbetreibers, und dieser rechnet den Verbrauch nach Artikel 18 Absatz 6 der Energieverordnung ohnehin separat ab. Ob dafür an der Installation etwas angepasst werden muss, hängt vom Messkonzept und vom Netzbetreiber ab; wird eine Anpassung nötig, trägt sie nach Auffassung des Mieterinnen- und Mieterverbands die Vermieterschaft.

Der zweite Grund wiegt schwerer und trifft jedes Vorhaben. Jede fehlende Wohnung senkt den Anteil des Solarstroms, der im Haus verbraucht wird. Mehr Überschuss fliesst dann zur niedrigen Einspeisevergütung ins Netz, und die Anlage amortisiert sich langsamer.

Anders liegt der Fall bei einem neuen Mietvertrag. Dort lässt sich die Teilnahme mit einem Vertragszusatz verbindlich festlegen, und auch wer einen laufenden Vertrag von einer Vormieterschaft übernimmt, ist automatisch beteiligt.

Punkt 3: Die Einführung eines ZEV läuft über das amtlich genehmigte Formular

Ein ZEV in einem bestehenden Mietverhältnis ist eine einseitige Vertragsänderung, rechtlich also dasselbe wie eine Mietzinserhöhung. Sie muss deshalb mit dem amtlich genehmigten Formular angezeigt werden.

Das Formular braucht eine klare Begründung, muss fristgerecht auf den nächsten Kündigungstermin eintreffen und den Hinweis enthalten, dass die Teilnahme abgelehnt werden kann. Fehlt eines davon, ist die Änderung anfechtbar.

Mietende haben ab Zustellung 30 Tage Zeit, die Änderung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Ein formloser Brief an alle Parteien genügt der Form nicht, auch wenn er inhaltlich alles Nötige sagt.

Punkt 4: Die Kosten der Einführung bleiben bei der Eigentümerschaft

Hier lohnt sich die Unterscheidung, an der die meisten Rechnungen scheitern. Die Energieverordnung trennt in Artikel 16a und 16b zwischen externen und internen Kosten des Zusammenschlusses.

Laufende Kosten dürfen in die Stromrechnung, die einmalige Einrichtung nicht. Zu den internen Kosten zählen die intern produzierte Energie sowie Messung, Datenbereitstellung und Abrechnung. Die extern bezogene Elektrizität samt Netznutzung läuft über die externen Kosten und wird verbrauchsabhängig verrechnet.

Die Anschaffung der Unterzähler und die Anpassungen im Verteiler sind dagegen eine Investition in die Liegenschaft. Nach Auffassung des Mieterinnen- und Mieterverbands gehören sie nicht in die Nebenkosten. Unzulässig ist auf jeden Fall die doppelte Belastung, also einmal über den Mietzins und einmal über die Stromabrechnung.

Für die Planung heisst das: Die Einrichtung verdient sich über die Strommarge zurück, nicht über eine Umlage. Wer mit dem Gegenteil rechnet, verschiebt seine Amortisation um Jahre.

Punkt 5: Kommt der Allgemeinstrom neu dazu, muss der Nettomietzins sinken

Vor dem ZEV zahlt die Eigentümerschaft den Allgemeinstrom für Treppenhaus, Lift und Waschküche meist selbst, und er steckt im Mietzins. Erscheint er nachher als eigene Nebenkostenposition, entsteht eine verdeckte Mietzinserhöhung.

Genau das ist unzulässig. Der Nettomietzins muss in demselben Umfang sinken, in dem der Allgemeinstrom neu als Nebenkosten anfällt. Aus dem Formular muss hervorgehen, welche Kosten dazukommen und welche im Gegenzug wegfallen.

Wie hoch darf der Strompreis in einem ZEV sein?

Für den intern produzierten Strom dürfen bei pauschaler Abrechnung höchstens 80 Prozent dessen verlangt werden, was dieselbe Menge ohne Teilnahme am ZEV gekostet hätte.

Das steht in Artikel 16b Absatz 2 der Energieverordnung, und der Bezugspunkt ist wichtig: Gedeckelt wird der interne Teil der Rechnung, nicht der gesamte Strombezug. Was extern zugekauft wird, läuft separat über die externen Kosten und darf nie teurer sein, als es ohne Zusammenschluss wäre.

Ein Rechenbeispiel für eine Wohnung

Eine Wohnung bezieht 2’500 Kilowattstunden im Jahr, 40 Prozent davon aus der Anlage im Haus. Ohne Zusammenschluss würde sie 30 Rappen je Kilowattstunde zahlen.

Bei pauschaler Abrechnung kostet die Kilowattstunde aus der eigenen Anlage höchstens 24 Rappen. Auf die 1’000 Kilowattstunden Solaranteil gerechnet sind das CHF 60.- weniger im Jahr. Steigt die Eigenverbrauchsquote, also der Anteil des im Haus verbrauchten Solarstroms, wächst dieser Betrag mit.

Wann sich die Obergrenze für den ZEV-Strompreis verschiebt

Die Obergrenze bewegt sich nur einmal im Jahr. Die rund 590 Schweizer Netzbetreiber müssen ihre Tarife für das kommende Jahr bis zum 31. August melden und veröffentlichen, so verlangt es die Eidgenössische Elektrizitätskommission. Was ab dem 1. Januar gilt, steht damit schon im Spätsommer fest.

Bei der pauschalen Abrechnung zieht der interne Tarif automatisch mit. Steigt das Standardstromprodukt, steigen die 80 Prozent mit, und bei einer Senkung geschieht dasselbe nach unten. Eine eigene Ankündigung braucht es dafür nicht, weil sich am vereinbarten Schlüssel nichts ändert.

Bei der effektiven Abrechnung läuft es umgekehrt. Die Eigentümerschaft rechnet am Ende der Periode ihre tatsächlichen Kosten zusammen und vergleicht das Ergebnis mit dem Netztarif derselben Periode. Erst dieser Vergleich zeigt, ob die Deckelung greift.

Wer einen ZEV plant, baut und abrechnet

Die Unterzähler und die Anpassungen im Verteiler macht ein Elektrobetrieb. Das ist der Teil, für den es zwingend eine Installationsbewilligung braucht; Elektroinstallateure in Ihrer Region rechnen ihn nach Aufwand ab.

Die laufende Abrechnung übernimmt die Liegenschaftsverwaltung, ein spezialisierter Dienstleister oder der Netzbetreiber selbst. Verantwortlich für eine korrekte und termingerechte Abrechnung bleibt in jedem Fall die Eigentümerschaft.

Den ZEV selbst abrechnen oder den Fachbetrieb beauftragen

Die Vereinbarung aufsetzen und die Abrechnung führen können Sie selbst. Der Aufwand liegt bei mehreren Stunden im Jahr und steigt mit jedem Mieterwechsel. Die Arbeit an der Installation dagegen ist keine Frage der Wahl.

Unterzähler und Verteileranpassungen darf nur ein Betrieb mit Installationsbewilligung ausführen.

Am schnellsten kommen Sie weiter, wenn Sie die Anlage und die Zähler gemeinsam ausschreiben. Dann rechnet ein Betrieb den Gesamtaufwand, statt zwei Offerten aneinander vorbeizugehen. Über die Offertenanfrage bei Ofri erreichen Sie geprüfte Betriebe aus Ihrer Region, und der Weg zur Ausführung führt über Solaranlage installieren lassen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie lange dauert es, einen ZEV zu gründen?

Die Gründung eines ZEV braucht mindestens drei Monate, weil die Anmeldung beim Netzbetreiber diese Vorlaufzeit verlangt und auf ein Monatsende fallen muss. Diese Frist läuft unabhängig von allem anderen.

Realistisch dauert es länger. Bei Stockwerkeigentum kommt die Eigentümerversammlung dazu, die oft nur einmal im Jahr tagt, und bei bestehenden Mietverhältnissen die Anzeige auf den nächsten Kündigungstermin.

Kann ich bei einem ZEV mitmachen, ohne eine eigene Solaranlage zu haben?

Bei einem ZEV mitmachen können Sie als Mietpartei oder Miteigentümer auch ohne eigene Anlage. Die Anlage gehört der Eigentümerschaft des Gebäudes, Sie beziehen daraus Strom wie zuvor vom Netzbetreiber.

Einen ZEV gründen können Sie ohne Anlage dagegen nicht. Ohne eigene Produktion gibt es keinen Eigenverbrauch, den man teilen könnte.

Lohnt sich ein ZEV auch bei nur zwei Wohnungen?

Ein ZEV mit zwei Wohnungen ist zulässig, rechnet sich aber oft knapp. Der Verwaltungsaufwand fällt unabhängig von der Zahl der Parteien an, während die Ersparnis mit jeder zusätzlichen Einheit wächst.

Bei zwei bis vier Parteien lohnt sich deshalb der Blick auf das Praxismodell des lokalen Netzbetreibers. Dort bleiben alle Beteiligten Kundinnen und Kunden des Werks, und die Abrechnung läuft weiter über dieses. Angeboten wird es allerdings nicht von jedem Netzbetreiber, und ob es günstiger kommt, hängt neben der Zahl der Parteien auch von den Konditionen ab.

Was passiert, wenn eine Mietpartei aus dem ZEV austreten will?

Der Austritt aus dem ZEV ist eine Notlösung und nur bei triftigen Gründen zulässig, etwa wenn die Vermieterschaft nicht genügend Strom liefert oder die Abrechnungspflicht verletzt. Unzufriedenheit mit dem Tarif genügt nicht.

Wer austreten will, zeigt das schriftlich, begründet und mit einer Frist von drei Monaten per Einschreiben an. Ist die Vermieterschaft nicht einverstanden, muss sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden.

Was geschieht mit dem ZEV, wenn die Liegenschaft verkauft wird?

Beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft gehen die Mietverhältnisse auf die neue Eigentümerschaft über, und damit auch der ZEV. Für die Mietenden ändert sich nichts, die neue Eigentümerschaft tritt in die Rolle der abrechnenden Stelle ein.

Anders liegt es, wenn der Zusammenschluss mehrere Grundstücke oder mehrere Eigentümerschaften umfasst. Eine solche Vereinbarung bindet Rechtsnachfolger nicht von selbst. Wer das absichern will, regelt die Nachfolge ausdrücklich im Vertrag und lässt sie bei Bedarf als Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen. Der Wechsel ist ausserdem dem Netzbetreiber zu melden.